Дачная амнистия: регистрация дома по новым правилам 2019г.

В заказанных выписках ЕГРН часто встречаются реестровые (кадастровые) ошибки. Одна из них звучит так: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства".

Как узнать, что это ошибка в сведениях ЕГНР?

1) Если вы на 100% знаете, что межевание было проведено (вами или предыдущим хозяином)

2) Если вы видите свой участок по его кадастровому номеру на публичной кадастровой карте.

Если оба пункта верны, то это точно ошибка в сведениях ЕГРН и ее надо исправить.

Что для этого нужно?

Для этого нужно прийти в МФЦ со старой выпиской (при условии, что там нет этой фразы) или со старым кадастровым паспортом, в котором есть фраза что "Площадь участка соответствует материалам межевания". Подать заявление об исправлении, приложив подтверждающие документы.

Если у вас нет подтверждающих документов, можно попытаться подать "так". Но в этом случае вам могут отказать в исправлении. Тогда придется либо делать межевание, либо потратить пару дней на поездку в архивы и платно заказать там ваше межевое дело.  Вот почему не нужно выбрасывать старые документы)

PS: исправление реестровой ошибки - услуга бесплатная

В продолжение темы, которая затронула миллионы дачников - это охранные зоны. Вопрос особо актуален для собственников ИЖС. Ведь для них амнистии больше нет (2 августа 2019 года дачную амнистию продлили только для дачников).

Итак, 10 фактов об охранных зонах.

1. Охранных зон более 20 видов (полный список см. ЗК РФ Ст.105).
2. В пределах одних охранных зон допускается строительство, а в пределах других – нет.
3. Сведения об охранных зонах содержатся в расширенной выписке ЕГРН, а также в градостроительных документах муниципальных образований (закажи выписку ПЗЗ)
4. Охранные зоны подлежат государственному кадастровому учету. Они имеют геодезические координаты, а их площадь поддается исчислению.
5. На сервисе публичная кадастровая карта Росреестра охранные зоны обозначены зеленым цветом. Там же вы можете измерить охранную зону (приблизительно).
6. Охранные зоны могут наложить на участок после того как вы его купили. Это может стать серьезным препятствием для оформления объектов капительного строительства.
7. Чтобы узнать точно, где проходит охранная зона по вашему участку нужно пригласить геодезиста, который выставит координаты и отметит границы зон колышками.
8. Охранные зоны могут ограничивать посадку крупномерных деревьев на участке, а также прокладку коммуникаций.
9. Охранные зоны могут стать серьезной проблемой для собственника, если наложен сервитут – право доступа третьих лиц (например, для обслуживания трансформатора или газовой подстанции)
10. Охранные зоны можно сократить. Для этого необходимо заказать экспертизу в лицензированной организации, которая предоставит в суд необходимое заключение. Процедура не быстрая и не дешевая.

Начало темы тут

Отмена дачной амнистии 1 марта 2019 наглядно показала, что многие дачники не соблюдают градостроительный регламент. Много отказов в оформлении дачного дома, было получено по причине нарушений отступов строений от границ земельного участка, а также отступов от соседних домов (из соображений пожарной безопасности).

Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) приняты и утверждены в каждом муниципальном образовании, к которому относится земельный участок. Именно эти правила кроме СНиПов определяют, где можно строить дом, а где нельзя – по тем или иным нормативам.

Кроме правил застройки есть ещё СНиПы, а также охранные зоны, наложенные на земельные участки, информация о них есть в выписке ЕГРН. Если у вас на руках только свидетельство о праве собственности, рекомендую заказать выписку ЕГРН, сейчас она основной документ т.к. свидетельства упразднили ещё в 2016 году.

Для примера прикладываю свежий скан выписки ПЗЗ с указанием территориальной зоны, в которой расположен земельный участок. В нашем случае это Малые Горки, ИЖС, зона Ж2. Также прикладываю правила застройки, действующие в пределах этой зоны.

И последнее. Помните, что согласно СНиП, расстояния между вашим домом и домом соседа должно быть не менее 15 метров если оба дома из дерева. Сюда относятся в том числе каркасные и щитовые дома. При нарушении отступа вам откажут в регистрации дома как жилого.

Следите за новостями в группе ВК (ссылка на пост)

Что такое дачное некоммерческое партнёрство (ДНП). Чем оно отличается от садоводства (СНТ). Даю комментарии на основе своего опыта и своего анализа фактической ситуации в Ломоносовском районе.

ДНП (Дачное Некоммерческое Партнёрство) – относительно новая правовая форма пользования земельными участками. По сути, это аналог СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), но с некоторыми отличиями. Поскольку понятие "садоводство" более или менее знакомо каждому, то пролить свет на сущность ДНП будет проще, если провести аналогию с СНТ.

Первое отличие. В СНТ председатель выбирается из числа садоводов коллективным собранием на 2 года. В ДНП вместо председателя есть управляющая компания (по факту - юрлицо). И существует эта управляющая компания сколько захочет.

В этой статье я расскажу как недорого купить участок ИЖС под строительство загородного дома.

Выбор участка начинается со сбора достоверной информации, желательно из разных источников: у местных жителей, в администрации и т.д.

Самые важные вопросы: возможность подключения коммуникаций, их стоимость, возможность круглогодичного подъезда к участку, влияние погодных условий, какое окружение, ну и наконец, надо изучить состояние правоустанавливающих документов на понравившийся вам участок.

Если пренебречь хотя бы один из этих параметров, вы рискуете поиметь дополнительные затраты, возможно даже, соизмеримые с ценой самого участка.  Есть случаи, когда люди даже продавают купленный участок. Разберёмся подробнее что надо делать.

Для примера возьмём посёлок Ропша – сердце Ломоносовского района, живописный экологически чистый район и с богатой историей. Фотографии Ропши можно помотреть в Альбоме.

Сколько стоит участок ИЖС в Ропше? Самый частый вопрос, который я слышу от всех клиентов и просто знакомых. Так уж исторически сложилось, что цену здесь измеряют в "рублях за сотку", а сотка земли здесь стоит ...

Как фотографировать загородную недвижимость для продажи?

Фотосъёмка загородной недвижимости для продажи – это относительно новая, но уже востребованная услуга.

Обучиться этому негде: если только у более опытных коллег, лучше у зарубежных, либо можно учиться самостоятельно. В чём премудрость?

С одной стороны, требуется специальная техника, с другой – знание законов съёмки (архитектуры), понимание сути рекламной фотографии. Ещё требуются навыки обработки  фотографий за компьютером. Не лишним окажется и банальная креативность – особое видение объекта, позволяющее фотографу сделать свою работу с изюминкой, которую обязательно отметит любой заказчик и его клиенты. Рекламный фотограф работает где-то на границе  отраслей: это не художественное фото и не съёмка дома на открытку. Задача рекламного фотографа – помочь вам продать (в хорошем смысле этого слова) загородный дом или участок.

Для тех, кто решил сфотографировать недвижимость на продажу самостоятельно, я поделюсь некоторыми простыми секретами, которые сделают ваши снимки на порядок лучше и привлекательнее. А значит, ускорят вашу продажу.

Итак, 8 принципов фотосъёмки загородной недвижимости, которые под силу учесть даже человеку, который только вчера взял в руки камеру:

Купить участок КФХ в Ломоносовском районе как оптимальное решение для тех, кто задумал построить ферму, конюшню (конный клуб), базу отдыха для агротуризма или проведения шумных мероприятий. Разберёмся почему именно КФХ. Для особо любознательных можно почитать Комментари к ФЗ № 74 О крестьянском фермерском хазяйстве , а для общего знакомства с вопросом читаем ниже.

Итак, что из себя предствляет участок КФХ

Статус земль: земли сельхозназначения (но крайне редко встречаются участки КФХ и на землях поселений).

Разрешённое использование: под крестьянское (фермерское) хозяйство.

Минимальный размер участка: 1га (100 соток или 10 000 кв.м) или менее - если вы, например, пчеловод.

Максимальный размер: мне не известен (может быть сотни и даже тысячи гектаров)

Возможность строительства: да (вы когда-нибудь видели ферму без строений?)

Можно построить дом, чтобы жить в нём: да, можно. Тут граждане идут двумя путями: А) строят и годами живут не регистрируя право собственности и Б) оформляют право собственности, аргументируя тем что занимаются деятельностью, требующей постоянного т.е. непрерывного присутствия (пчеловодство кролиководство и т.п.).

Можно ли прописаться в доме на участке КФХ:

- Можно ли использовать маткапитал на строительство дома? - частый вопрос который слышу от клиентов.

Отвечаю по порядку. Цель материнского капитала - улучшение жилищных условий. Жилой дом, построенный на участке ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), удовлетворяет этим условиям - наравне с квартирой в городе.

А вот на садовый или дачный дом, если он расположен на землях сельхозназначения, денег вам не дадут. Участок должен быть под ИЖС и именно в черте какого-нибудь населённого пункта (статус земли - "земли поселений"), ведь ребёнка нужно водить в садик, школу, поликлинику и т.д.

Ещё одно требование, о котором многие зывают, ребёнку должно исполниться три года. Раньше этого срока, денег, увы, не дадут. Только начиная со следующего дня (и позднее).

Но два исключение есть! Во-первых, маткапитал

Статья написана в 2014 году, сейчас некоторые сведения изменились.

Договор купли-продажи - это документ, который подписывается двумя Сторонами при покупке земельного участка, дома или дачи. Смысл оформления договора купли-продажи заключается в том, что гражданин "А"  продаёт гражданину "Б" свою недвижимость за определённую сумму и на таких-то условиях. Отношения продавца и покупателя регулируются при этом в рамках Гражданского кодекса РФ.

Какие бывают договора купли-продажи?

Договора купли-продажи бывают двух видов:

• в простой письменной форме (от руки или набирается на компьютере)
• в нотариальной форме (когда стороны пользуются услугами нотариуса). 

В простой письменной форме заключаются (по моему опыту) более чем 90% всех договоров.  На компьютере набирается текст договора (обычно это заранее делает риэлтор), распечатывается, а потом продавец и покупатель просто подписывают его и он отвозится на регистрацию. В 2013 году рассматривался