Блог риэлтора

Как выбрать участок ИЖС

В этой статье я расскажу как недорого купить участок ИЖС под строительство загородного дома.

Выбор участка начинается со сбора достоверной информации, желательно из разных источников: у местных жителей, в администрации и т.д.

Самые важные вопросы: возможность подключения коммуникаций, их стоимость, возможность круглогодичного подъезда к участку, влияние погодных условий, какое окружение, ну и наконец, надо изучить состояние правоустанавливающих документов на понравившийся вам участок.

Если пренебречь хотя бы один из этих параметров, вы рискуете поиметь дополнительные затраты, возможно даже, соизмеримые с ценой самого участка.  Есть случаи, когда люди даже продавают купленный участок. Разберёмся подробнее что надо делать.

Для примера возьмём посёлок Ропша – сердце Ломоносовского района, живописный экологически чистый район и с богатой историей. Фотографии Ропши можно помотреть в Альбоме.

Сколько стоит участок ИЖС в Ропше? Самый частый вопрос, который я слышу от всех клиентов и просто знакомых. Так уж исторически сложилось, что цену здесь измеряют в "рублях за сотку", а сотка земли здесь стоит ...100 тысяч рублей, плюс-минус... То есть участок 15 соток будет стоить примерно полтора миллиона.

Итак, из чего складывается стоимость земли в Ропше?

Первое – это расположение участка в посёлке. Ропша растянута на карте и делится на несколько «микрорайонов» - каждый из них имеет с точки зрения строительства свои плюсы и минусы. Обо всех «микрорайонах» рассказывать здесь не буду, но для примера рассмотрим три.


Посёлок Ропша Карта


«Микрорайон» деревня Михайловская. Участки здесь расположены на возвышенности, а значит сухие, грунт известняковый. С них открывается очень красивый вид («царский склон») на финский залив и карельский перешеек. Почти все участки здесь видовые. Глубина залегания питьевой воды здесь, на горе, как ни странно, небольшая, что положительно сказывается на стоимости работ по бурению скважины. В 2012 году по красной линии деревни провели муниципальный газ. В конце 2013 года дорогу хорошо подсыпали щебнем (надолго ли её хватит с учётом перемещения тяжёлой строительной техники - не знаю). В самом конце деревни дорога мягко говоря "убитая".

В общем в этом районе всё хорошо, но есть нюанс - это наличие света, надо уточнять т.к. линия здесь старая и мощностей для вас может не оказаться.

Д. Михайловская зимой в Ропше


Улица Парковая – находится прямо возле величественного дворцового парка (находятся под эгидой ЮНЕСКО и охраной государства), в честь которого и названа. На улице Парковая есть хорошая асфальтовая дорога и подъезд с шоссе. Есть муниципальный и частный газ (только оцените удалённость газопровода от участка). Окружение однородное – в основном состоятельные соседи. Минусы: глубина скважины тут может оказаться значительно больше, чем в Михайловской. Возможно вас удивят ценником на скважину в полмилллиона. Кому-то могут не понравиться старые кирпичные дома на въезде и более низкое расположение участков, чем в Михайловской.

Ропшинский дворец


Улица Лесная, Мира и ДРУГИЕ- считается, в принципе, элитным сектором, благодая сложившемуся за многие годы окружению. Здесь имеют дома люди, занимающие солидное положение в социуме. Тут есть река, проведён газ, некоторые участки недалеко от леса. Всё хорошо, НО ценник на землю тут выше. Кому-то может не понравится плотность затройки и относительно низкое месторасположение участков. На некоторых улицах возможны проблемы с возможностью найти воду.


Второе – это наличие коммуникаций.

  • Вода. Есть два основных варианта водопровода - автономный (скважина) и центральный. Глубина залегания водоносного слоя для бурения скважины в Ропше различная: от 25 до 120 метров. Купив участок в "неудачном" месте, вы можете смело прибавить к его стоимости ещё 200-300 тысяч рублей на бурение скважины. А местами в Ропше питьевой воды на скважину вообще нет, тогда придётся привозить питьеву воду в бутылках (благо дело в Ропше полно родников с водой отличного качества). Только не думайте, что это относится только к Ропше! В Оликах, например, воду тоже не найти)) Второй вариант с водой - это центральный водопровод. Надо узнавать, сможете ли вы к нему подключиться и усроит ли вас тариф. Думайте. Но без воды жизнь и строительство невозможны.
  • Электричество. Ситуация с электричеством в Ропше, как и других населённых пунктах, неоднозначная. Например, рядом с участком, а часто – прямо по самому участку, проходит ЛЭП 10 Кв. Это означает, что: «чтобы вас подключить, требуется понижающий трансформатор на линию, стоит он дорого, а линия уже давно перегружена и мощностей нет…» (такие ответы вы получите в Ленэнерго, когда придёте к мастеру участка, держа в руках технические условия на присоединение).

  • Газ. Пожалуй, самый лакомый вид коммуникаций. И самый недешёвый в плане подключения. Прокладка каждых 50-100 метров газопровода – это круглая сумма. Добавьте сюда стоимость разработки проектной документации, материалов и стоимость работы по врезке газопровода в дом. Окупаемость такого газа может вообще оказаться лет 15 или даже 20.
  • Подъезд к участку. Чем дальше от шоссе и от поселковой дороги, тем, как правило, хуже обслуживаются дороги. Чинить подвеску удовольствие недешёвое, а ехать со скорость 3 км/ч когда спешишь на работу, не «comme il faut». Есть участки, где подъезда вообще нет, например, в полюбившейся многим д. Михайловская. Чтобы заехать на некоторые из них на машине, вам придётся отсыпать подъезд (либо договориться с соседями), чтобы не ждать когда в администрации  выделят средства на реконструкцию дорог. Щебёнка с доставкой не дешёвая, а как долго просуществует ваш подъезд не известно.
  • Окружение и соседи. В загородной жизни соседи - это сильный фактор!!! Никому не очень хочется строить новый дом в окружении ветхих домов, рядом с неблагополучными и пьющими соседями. Некоторым не понравится жить в плотной коттеджной застройке, утопать среди высоких глухих каменных заборов с видеонаблюдением. Но всем приятно, если участок расположен недалеко от леса, озера или речки. Не менее приятна и близость исторических мест, коих в Ропше тоже достаточно - парк, дворец, источник. В то же время, некоторым покупателям может не понравиться близость участка (при прочих плюсах) к рыбному хозяйству, или соседство с конефермой, где живёт свыше 150 голов лошадей.


Третье – это состояние правоустанавливающих документов на землю. На участок должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, купчая или иной документ-основание (например, постановление администрации о выделении участка или свидетельство о праве на наследство), не лишним будет посмотреть кадастровый паспорт на участок, поскольку в нём могут содержаться сведения об обременениях, накладываемых инженерными сетями, а также сведения о межевании. Если у вас нет знаний, то без специалистов тут не обойтись. Юридические консультации в городских центрах, часто бывают далеки от реальности. Ближе всего с ситуацией знаком опытный риэлтор, который видит документы едва ли не каждый день.


Поведём итоги

Я перечислил только самые важные параметры при выборе участка. Но есть ещё и другие, возможно не менее значимые. Например, высоко ли расположен участок (или он находится в низине), насколько он близко к главной дороге (не попадает ли пыль от потока проезающих машин) как далеко остановка транспорта и школа (детсад).

В наш век технологий многие проблемы, которые раньше считались серьёзными, сегодня стали решаемы. Например, низкое расположение участка исправляется современной дренажной системой и подсыпкой грунта. А вопрос шумомзоляции решаем высоким забором и естественными "шумодавами" - ёлками.

Вобщем, головной боли вам хватит уже после просмотра первых двух-трёх участков. Когда вы столкнётесь с реальными объектами и начнёте их сравнивать друг с другом. А таких вариантов будет около десяти или больше! И по каждому из участков вам нужно будет собрать как можно больше информации, на что у вас уйдёт, возможно, не один месяц (некоторые выбирают полгода и более).

Приготовьтесь к тому, что вам придётся ходить по инстанциям, приставать с вопросами к соседям (а они не всегда бывают дома и не всегда охотно всё рассказывают, а иногда нарочно дезинформируют, отпугивают, ведь им живётся лучше огда рядом никто не "сверлит"). Полагаться на слова продавца тоже нет смысла, его задача – продать, и как можно дороже, поэтому они скрывают недостатки либо умалчивают. Чаще всего хозяева участка даже сами не знают, что к их участку нет возможности быстро подвести свет. Часто они заблуждаются, услышав от соседа какую-либо новость.

Чтобы вы в процессе поиска заняли правильную позицию, поделюсь простым секретом.

Я ещё не встречал участка, который полностью удовлетворял бы всем предложенным выше параметрам. Вам придётся выбрать самые яркие признаки будущего вашего участка, а после этого прикиньте, сколько денег вы готовы отдать за него с учётом прокладки всех планируемых коммуникаций.

Как я уже сказал, продавцы в Ропше исходят из формулы 100 тысяч за сотку. Но вы теперь уже поняли, что сотками землю оценивать не корректно. Сотка земли с доступной водой, хорошим расположением, но без возможности подключить электричество, будет стоить дешевле, чем сотка земли без воды, но с возможностью подключить газ и электричество (пусть даже без подъезда и воды). В последнем случае цена на участок быть может существенно выше, особенно если владелец уже получил хорошие технические условия (ТУ) на присоединение к электросетям, заключил договор.


Межевые знаки вынос


Мои рекомендации

При выборе участка для строительства загородного дома я рекомендую следующее.

  1. Прежде всего, надо руководствоваться первым, эмоциональным впечатлением: «понравилось или не понравилось». А потом уже включать здравый смысл и калькулятор. В совокупности в голове должна сложиться целостная картинка – подходит вам участок или не подходит.
  2. При выборе участка отдавайте приоритет тем критериям, которые вы уже не сможете изменить самостоятельно, например, поменять соседей.
  3. Нет идеальных участков. Тем более за идеальные деньги. Чем-то всё-равно придётся жертвовать: водой, газом, красивым видом или в лучшем случае – деньгами. Но главное – если участок выигрывает по многим параметрам, но чем-то вам не нравится (не лёг на душу), лучше его не брать. Как, впрочем, стоит воздержаться и от желания купить понравившийся участок, но без возможности подключения электричества и организации подъезда. Лишь в крайних случаях этим можно пренебречь, но тогда придётся «выкручиваться» – устанавливать газовый электрогенератор или подключиться от соседа за деньги. Решать только вам. Удачных вам сделок.


    © Максим Зорин, 2014 | Все права защищены.

    Специалист по загородной недвижимости: продажа, покупка, оформление, сопровождение, консультации, фотосъёмка. Тел.: 8 968 180-59-15. E-mail: dom-ropsha@mail.ru Группа Вконтакте vk.com/dom_ropsha



Владимир

Автор объективно описал прелести и недостатки Ропши и её окрестностей, со своей стороны хотелось бы добавить: удачное месторасположение - не далеко от Питера, на автомобиле доезжаешь без пробок, т. к. нет светофоров, ж/д переездов и есть возможность проезда с разных сторон: Красного Села, Кипени, Стрельны,
с КАД по Ропшинскому и Гостилицкому шоссе (через Петровское, Оржицы) , регулярно ходят маршрутки.
В альтернативу прекрасной, но разбитой дороги через деревню Михайловская, с весьма приличными домами, появилась новая дорога, ведущая от Оржицкого шоссе к коттеджным посёлкам Ропшинской долины :"Царский склон", "Радужный" и "На Горке" ИЖС - продолжение видовой части д. Михайловская.
В отдалении от шумных шоссе, в отдельно стоящем здании уже несколько лет открыт детский сад "Доброград" .
Здесь к удивлению сохранилась хорошая экология из-за отсутствия в округе промышленных предприятий и крупных ферм; на прилегающих лугах косят сено, пасутся лошади.

Комментировать