Блог риэлтора

Что такое дачное некоммерческое партнёрство (ДНП)

Что такое дачное некоммерческое партнёрство (ДНП). Чем оно отличается от садоводства (СНТ). Даю комментарии на основе своего опыта и своего анализа фактической ситуации в Ломоносовском районе.

ДНП (Дачное Некоммерческое Партнёрство) – относительно новая правовая форма пользования земельными участками. По сути, это аналог СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), но с некоторыми отличиями. Поскольку понятие "садоводство" более или менее знакомо каждому, то пролить свет на сущность ДНП будет проще, если провести аналогию с СНТ.

Первое отличие. В СНТ председатель выбирается из числа садоводов коллективным собранием на 2 года. В ДНП вместо председателя есть управляющая компания (по факту - юрлицо). И существует эта управляющая компания сколько захочет.
В СНТ и ДНП можно выйти из членства. Но выход из членства ДНП часто сопряжён с нежелательными последствиями. Самое неприятное что пользование коммуникациями (дороги, свет, газ и т.д.), за которые вы заплатили отдельно, для вас будет закрыто.

Второе отличие. В СНТ вы можете возводить теплицы, сажать картошку или вести огород, без обязательства построить дом на участке. В ДНП же, как правило, предполагается наличие дома. Более того! Вам ещё могут сказать какой именно дом вы должны построить. Требования к дому обычно прописаны в Уставе ДНП. Конечно, с развитием ДНП-шного сегмента среди коттеджных поселков появилась конкуренция за покупателя и многие ДНП стали более лояльны - лишь бы купили. А ещё три-четыре года назад покупка участка с подрядом на строительство считалась нормой.

Третье отличие. В СНТ всё инфраструктурное имущество является совместной собственностью товарищества. В ДНП же такое имущество единолично принадлежит кому-то, но не вам. Обычно - некоммерческому партнёрству, то есть управляющей компании (или нескольким компаниям), юрлицам. Объекты инфраструктуры: детские и спортивные площадки, площадка для ввоза мусора и так далее. Ежемесячные инфраструктуные платежи призваны поддерживать это имущество в порядке. Но куда уходят средства... кто станет отчитываться?

Четвёртое отличие. В садоводстве вас никто не обязывает соблюдать единые стандарты в строительстве и благоустройстве вашего участка. В ДНП есть устав, который надо ЧИТАТЬ очень внимательно. Например, известный застройщик "Айдадом" в одном из своих посёлков решил собрать по 120 тысяч рублей на благоустройство и озеленение проданных участков. Это стало настоящим сюрпризом для землевледельцев. Многие выразили своё несогласие и желание распорядиться землей самостоятельно, но это противоречило уставу и принципу всё в "едином стиле".

Пятое отличие. ДНП - новая форма землепользования, зачастую создаётся на землях ранее принадлежавших колхозам и совхозам. Каким образом осуществлялся перевод такой земли под дачное строительство вам не расскажут. Путь от поля до участка - это папки документов, которые вам скорей всего не покажут. Да и не каждый специалист разберется в них.

Шестое отличие. Подписывая договор купли-продажи участка в ДНП, вам обязательно предложат подписать ряд договоров с УК (управляющей компанией). Покупая участок в СНТ вы можете вступать или не вступать в членство и вообще ничего не подписывать.

Такой кейс. Ко мне обратился хозяин участка с домом в одном из котеджных поселков, который при покупке подписал кучу договоров, не относящихся к регистрации права собственности. Сейчас он хочет его продать. НО! Обратите внимание.

п.2.1.3 - он гласит, что Владелец может продать свой участок (точнее принять такое решение). Но его обязательства по данному договору должны (каким-то образом) перейти к будущему покупателю путём "замены" Владельца и только с письменного уведомления Строительной компании. Да, всё верно, кроме управляющей компании имеется ещё и строительная компания. Далее.

п.2.1.4 ... строить, пристраивать, демонтировать (и нанимать кого-либо для выполнения этих работ) на своём участке можно только с письменного РАЗРЕШЕНИЯ управляющей компании.

п.2.2.7 ... Владелец должен обеспечить доступ на свой участок и не препятствовать входу представителяем управления, а также их представителям и подрядчикам (читай ... приезжим из стран Азии)



Такой же договор имеется на обслуживание и пользование дорогами! Например, в другом ДНП, за въезд крупногабаритной грузовой машины (песок детишкам), правление взымало дополнительную плату в размере 1 тыс руб.


Всё сказанное выше вовсе не означает, что покупать участки в ДНП не надо. Очень многое зависит от застройщика, насколько он профессиональный и порядочный. Но в управляющей компании всегда может смениться руководство и повлиять на это вы не сможете. А в СНТ председатель - это выборная должность, любой член садоводства может заручиться голосами по принципу большинства и стать у руля товарищества (ст.22 ФЗ №66 О садоводческих товариществах... от 15.04.1998, в редакции 2016 года).


Чем привлекателены участки в ДНП?

Прежде всего своей ценой. На данный момент колхозные поля нарезают со страшной силой и новые ДНП появляются как грибы. Только что было поле, а через месяц стоят колышки и висит рекламный щит ДНП "Солнечное", "Уютное", "Счастливое", чьи-то там "Имения"... : 1 сотка всего за 50 тыс рублей, вторая очередь - 35 тыс. руб за сотку.

Кому-то из покупателей такая новая форма владения землей может оказаться более привлекательной, чем садоводство. Ещё бы, такая реклама! Например, люди считают что это более современно, им нравится, что все в одном стиле, а инфраструктурные платежи не смущают. Покупать участок в ДНП или в СНТ - решать каждому. Просто делать это нужно осознанно, и, не позволяя себя ввести в заблуждение, слушая красивые речи и обещания из отдела продаж. А то покупка ваша станет очень "удачной"



Картинка не является примером плохого ДНП или хорошего, просто понравилось название.

Нет комментариев

Добавить комментарий